房地合一2.0／雙享節稅 土增稅＋房地合一「2年內可重購退稅」

房地合一2.0／雙享節稅　土增稅＋房地合一「2年內可重購退稅」

2021-06-24 15:06

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

2016年1月1日實行的房地合一1.0，就已經給予自住客重購屋退稅「大紅包」，只要是自住兩年內「先買後賣」或「先賣後買」都可享房地合一稅與土增稅雙重退稅扣抵。且符合自住條件，即便出售持有一年內的房子，不僅沒有45％高額稅率問題，還可以退稅。誰說你買不起房?「這招」讓你手握全世界房產！

而「房地合一稅兩年重購退稅」的要點，在房地合一2.0版本中並沒有任何改變，基本精神與條件跟「土增稅兩年重購退稅」相同，惟土增稅不能「大屋換小屋」退稅，而房地合一稅「大屋換小屋」時，可以按比例退稅。要注意的是，假設為夫妻購屋，土增稅重購退稅必須為同一人才適用，而房地合一稅重購退稅則無限制。

財政部北區國稅局表示，個人重購自住房地，只要兩年內「先賣後買」或「先買後賣」，且符合自住規定者，均可申請適用重購退稅或抵稅優惠，而自住房地的認定，是以個人或其配偶、未成年子女，應於該出售及購買的房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用。

至於「配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，也適用」是代表夫妻間，若出售太太名下房產，而用先生名義買入自用住宅，也可適用重購退稅。

北區國稅局舉例，甲在2017年1月買進A屋並設籍居住，2018年8月以2000萬元出售，並繳納房地合一稅60萬元，後來在2019年10月以1800萬元買進B屋並設籍居住，若都符合自住條件，且為兩年內重購房產，則甲君可申請適用房地合一稅重購退稅約54萬元。

勝樺土地法律地政士事務所所長陳勝樺指出，只要是自住換屋，舉凡符合自住條件，即便是1年內買賣，不僅不需要繳納45%的房地合一稅，還可退稅，稅金全免。舉例來說，購入700萬元自住房子，一年內以賣掉1000萬元出售，原本獲利300萬元得課徵45％稅率，雖然得先繳房地合一稅，但只要兩年內再買一間房子總價超過1000萬元，就可符合自住重購退稅。

陳勝樺補充，由於財政部針對「房地合一稅認定出售自住房屋優惠條件」有限制交易前6年內房子都不能出租、供營業或執行業務使用，及有400萬元所得免稅額，一般實務上，會協助客戶進行稅務試算，哪樣的方式最節稅，實務上若屬於換屋族，掌握重購退稅原則，就能省下一大筆稅金。

租稅優惠報您知！自住房地重購適用房地合一稅退稅或扣抵之規定

租稅優惠報您知！自住房地重購適用房地合一稅退稅或扣抵之規定

 　　財政部北區國稅局表示，自105年1月1日起實施的房地合一稅，為減輕民眾換購自住房地租稅負擔，保障自住需求，明定重購自住房地之相關租稅優惠。

　　該局指出，依所得稅法第14條之8規定，出售自住房地所繳納之房地合一稅額，自完成移轉登記之日起算2年內，重購自住房地者，得於重購自住房地完成移轉登記之次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。若個人先購買自住房地後，自完成移轉登記之日起算2年內，出售其他自住房地者，於依規定申報房地合一稅時，亦得按重購價額占出售價額之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額的限額內減除之。易言之，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」，或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間在2年內且符合自住規定者，均可申請適用重購退稅或抵稅優惠，就已(應)繳納稅款範圍內，按重購價額占出售價額的比率計算應退還或扣抵稅額。

　　該局進一步說明，有關自住房地的認定，係以個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用，始符合適用要件。另若以配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。

　　該局舉例說明，甲君於106年1月買進A屋並設籍居住，107年8月以2,000萬元出售，並繳納房地合一稅60萬元；嗣又於108年10月以1,800萬元買進B屋並設籍居住，因甲君出售A屋與重購B屋期間在2年以內，且都設籍居住，如兩屋均無出租、供營業或執行業務使用，則甲君可申請適用房地合一稅重購退稅54萬元〔已繳納稅額60萬元×（重購價額1,800萬元÷出售價額2,000萬元）〕。

　　該局提醒，納稅義務人申請重購自住房地退還或扣抵房地合一稅，應多加留意法令的相關規定，若於重購後5年內改作出租、營業或執行業務使用等其他用途或再行移轉時，將會被追繳原退還或扣抵之稅額。民眾如仍有不明瞭之處，歡迎至該局網站(https：//www.ntbna.gov.tw)查詢相關法令或利用免費服務電話0800-000321洽詢，該局將竭誠提供詳細之諮詢服務。

新聞稿聯絡人:法務二科   徐審核員

聯絡電話：(03)3396789 轉1669

發布單位：財政部北區國稅局

發布日期：2021-06-16 

更新日期：2021-06-16

【房地合一2.0】－房地合一稅2.0六大修法重點一覽表

【房地合一2.0】－房地合一稅2.0六大修法重點一覽表

※ 房地合一稅2.0六大修法重點一覽表文宣內容：

項目	說明
短期套利者課重稅	延長個人短期炒不動產適用高稅率的持有期間 境內居住者 適用稅率 修法前持有期間 修法後持有期間 45% 1年以內 2年以內 35% 超過1年未逾2年 超過2年未逾5年 20% 超過2年未逾10年 超過5年未逾10年 15% 超過10年 超過10年 非境內居住者 適用稅率 修法前持有期間 修法後持有期間 45% 1年以內 2年以內 35% 超過1年 超過2年
法人比照個人課稅	營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%)，防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅
擴大房地合一的課稅範圍	增列兩項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅 交易預售屋及其坐落基地 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成
土地漲價總數額增設減除上限	防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅 課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額 土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值
五種交易不受影響	維持稅率20% -個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易 -個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易 -個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉 -營利事業興建房屋完成後第一次移轉 維持稅率10% -自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
適用日期	(110)年7月1日起開始適用： 110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用房地合一稅2.0的規定。

更新日期：110-06-04