躲避房地合一重稅砲火 「兩年重購退稅」超神！他賺670萬：只繳23萬

躲避房地合一重稅砲火　「兩年重購退稅」超神！他賺670萬：只繳23萬

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

2022-03-14 18:01

即便房地合一2.0在去年7月施行，調高短期持有交易稅率，但善用「自用住宅重購退稅」稅賦優惠規定，卻能大抵稅金，這條「人道走廊」可謂讓自住者撤離，躲避重稅砲火。就有案例獲利670萬元，原本得繳房地合一稅234.5萬元，節稅下來，僅需繳23.45萬元，節省90%稅金，等於稅金打了一折。招租 催租 修繕免費幫你解決

一個案例是，甲君在民國106年11月以總價500萬元購入A屋，並且設籍居住。後來，甲君在110年7月以1200萬出售A屋，因僅持有3年8個月，所以得課徵房地合一35%稅率的重稅，應納稅額為234.5萬元。

由於房地合一稅額234.5萬元，佔出售金額1200萬元的20%，實在不低，讓甲君憂愁稅金大出血。稅務達人林嘉焜指出，此時，甲君就要趕快創造符合「自用住宅重購退稅」的條件。

原本案例甲君得繳234.5萬元的房地合一稅。圖／林嘉焜提供

房地合一重購退稅。圖／林嘉焜提供

剛好，甲君在110年2月以1080萬元買進B屋，且甲君配偶有設籍在B屋。出售A屋與重購B屋期間在兩年內，且配偶設籍居住，兩屋均無出租、供營業或執行業務使用，就已經符合「自用住宅重購退稅」的條件。

林嘉焜表示，只要符合「自用住宅重購退稅」的條件，甲君原本須繳納的房地合一稅234.5萬元，可以申請抵繳211.05萬元，僅需繳納23.45萬元，節省90%的稅金，等於把稅金打一折了！

透過創造符合「自用住宅重購退稅」的條件，就可節稅。圖／林嘉焜提供

房地合一重購退稅。圖／林嘉焜提供

林嘉焜提醒，要享受這麼好的節稅優惠，要遵守以下規定。第一、有關「自住房地」的認定，係以個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用，始符合適用要件。另若以配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，也得適用。

善用自住重購退稅之後，甲君僅需繳23.45萬元的房地合一稅。圖／林嘉焜提供

房地合一重購退稅。圖／林嘉焜提供

第二、 個人適用重購退稅後，如5年內改作其他用途或再行移轉，應追繳原扣抵或退還稅額。第三、重購退稅分成兩種，105年以前購買的房地產，適用舊制；反之，適用新制。

他補充，所謂「舊制」，是依據《所得稅法第17條之2》為納稅義務人出售並重購自用住宅房屋者，其重購價額超過原出售價額者，其所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，得申請自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

「新制」也就是房地合一稅，依據《所得稅法第14條之8》，個人出售並重購自住房屋、土地者，得申請按重購價額占出售價額之比例，退還其依所得稅法第14條之5規定繳納之稅額。

繼承賣房...慘繳163萬房地合一稅 「重購退稅」反賺83萬？代書一張圖讓你懂

繼承賣房...慘繳163萬房地合一稅　「重購退稅」反賺83萬？代書一張圖讓你懂

2021-09-13 18:14

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

節稅知識要懂，就能省下不少錢。近日《繼承賣屋　姐弟遭課143萬房地合一稅　代書放大絕「重購退稅」：倒賺83萬》報導吸引網友熱烈討論，倒賺83萬是怎麼算出來的？其實，一般民眾都還不懂房地合一稅「重購退稅」的魔力，只要名下沒自用住宅，即便是兩年內賣房交易、45％稅率的房地合一稅都不用繳。

繼承賣房誤觸房地合一稅45％稅率，報導中代書提及的姐弟，因2019年2月父親往生，由母親繼承取得房子，母親則在同年8月往生，姐弟一同繼承房產，並在2021年4月出售該戶繼承而來的老公寓，再聯名購置一戶電梯大樓。

當時不曉得，如此「繼承馬上賣屋」會碰觸到房地合一稅的問題，由於稅率高達45％，等於得繳143萬元房地合一稅，但恰巧這對姐弟名下皆無自用住宅，因無縫接軌一同買了一戶自用宅，就有了「重購退稅」的節稅空間。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在分析，簡而言之，姐弟倆若沒有再買一間自用住宅，那麼143萬元房地合一稅就是進入國庫了，但因為符合「重購退稅」條件，143萬元變成退稅款，由於退稅款限制該戶自用住宅5年內不得出租、營業也不能出售，因此，推估兩人購置電梯大樓的房貸利息約5年約60萬元，扣掉這筆成本，再買一間房可倒賺83萬元。

反觀，若沒有採「重購退稅」，房地合一45％稅率課徵的143萬元，就是直接送給政府了。至於重購退稅的魔力，記者在房地合一2.0上路前，已經撰寫一篇重購退稅守則《房地合一2.0／雙享節稅　土增稅＋房地合一「2年內可重購退稅」》，只要符合自住條件，不怕一年內賣屋45％稅率。

勝樺土地法律地政士事務所所長陳勝樺指出，只要是自住換屋，舉凡符合自住條件，即便是1年內買賣，不僅不需要繳納45%的房地合一稅，還可退稅，稅金全免。

舉例來說，購入700萬元自住房子，一年內以賣掉1000萬元出售，原本獲利300萬元得課徵45％稅率，雖然得先繳房地合一稅，但只要兩年內再買一間房子總價超過1000萬元，就可符合自住重購退稅。

換屋符合3條件 房地合一稅可核退

換屋符合3條件 房地合一稅可核退

工商時報 林昱均 2021.09.06

財政部南區國稅局指出，民眾若是賣掉低價舊屋換高價新屋，可申請適用重購退稅優惠，即可核退全額房地合一稅。

民眾的自住房地常會隨著家庭人口增加等原因而須出售，另外購置新的自住房地，也就是一般所稱的換屋。

南區國稅局表示，個人重購自住房地只要符合新舊屋皆為自住用途、新舊屋買賣時間在兩年內、新屋移轉登記後五年內需提出申請等三項條件，即可適用重購退稅優惠規定，小屋（低價屋）換大屋（高價屋）可全額核退房地合一稅，大屋（高價屋）換小屋（低價屋）則依比例抵稅。

首先是新舊房地必須為自住用途，如個人、配偶、未成年子女登記戶籍居住，且無出租、供營業或執行業務使用。如果新屋在五年內改作出租、營業或執行業務使用等其他用途或再行移轉時，將會被追繳原扣抵或退還之稅額。

第二是出售舊房地與購置新房地的間隔時間須在兩年內，無論是先購後售或先售後購，出售舊房地與重購新房地的時間（以房屋土地完成移轉登記日為準）差距必須在兩年以內。

第三是移轉登記後五年內或申報房地合一稅需申請退稅。若為先賣舊屋再買新屋者，必須在重購自住房地完成移轉登記或房屋使用權交易次日起五年內向國稅局提出退稅申請；先買新屋後賣舊屋者，則須在申報出售舊房地之房地合一所得稅時，提出扣抵應納稅額申請。

個人重購自住房地可申請退稅金額，是以重購價額占出售價額之比率，自出售舊房地所繳納房地合一所得稅計算退稅額（先售後購），或計算扣抵稅額自應納稅額減除（先購後售），退稅金額不能超過房地合一稅額。

國稅局舉例，A於2018年1月購買一筆房地約400萬元，並且在2021年2月以500萬元出售，繳納房地合一所得稅20萬元（所得100萬元且適用房地合一稅率20％）。

後來A於2021年3月以300萬元購買新的房地，如新舊房地都符合自住規定，則A可在重購新房地完成移轉登記次日起五年內申請退還房地合一稅稅額12萬元（出售房地應納稅額20萬元×重購價額300萬元/出售價額500萬元）。

房地合一2.0／雙享節稅 土增稅＋房地合一「2年內可重購退稅」

房地合一2.0／雙享節稅　土增稅＋房地合一「2年內可重購退稅」

2021-06-24 15:06

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

2016年1月1日實行的房地合一1.0，就已經給予自住客重購屋退稅「大紅包」，只要是自住兩年內「先買後賣」或「先賣後買」都可享房地合一稅與土增稅雙重退稅扣抵。且符合自住條件，即便出售持有一年內的房子，不僅沒有45％高額稅率問題，還可以退稅。誰說你買不起房?「這招」讓你手握全世界房產！

而「房地合一稅兩年重購退稅」的要點，在房地合一2.0版本中並沒有任何改變，基本精神與條件跟「土增稅兩年重購退稅」相同，惟土增稅不能「大屋換小屋」退稅，而房地合一稅「大屋換小屋」時，可以按比例退稅。要注意的是，假設為夫妻購屋，土增稅重購退稅必須為同一人才適用，而房地合一稅重購退稅則無限制。

財政部北區國稅局表示，個人重購自住房地，只要兩年內「先賣後買」或「先買後賣」，且符合自住規定者，均可申請適用重購退稅或抵稅優惠，而自住房地的認定，是以個人或其配偶、未成年子女，應於該出售及購買的房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用。

至於「配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，也適用」是代表夫妻間，若出售太太名下房產，而用先生名義買入自用住宅，也可適用重購退稅。

北區國稅局舉例，甲在2017年1月買進A屋並設籍居住，2018年8月以2000萬元出售，並繳納房地合一稅60萬元，後來在2019年10月以1800萬元買進B屋並設籍居住，若都符合自住條件，且為兩年內重購房產，則甲君可申請適用房地合一稅重購退稅約54萬元。

勝樺土地法律地政士事務所所長陳勝樺指出，只要是自住換屋，舉凡符合自住條件，即便是1年內買賣，不僅不需要繳納45%的房地合一稅，還可退稅，稅金全免。舉例來說，購入700萬元自住房子，一年內以賣掉1000萬元出售，原本獲利300萬元得課徵45％稅率，雖然得先繳房地合一稅，但只要兩年內再買一間房子總價超過1000萬元，就可符合自住重購退稅。

陳勝樺補充，由於財政部針對「房地合一稅認定出售自住房屋優惠條件」有限制交易前6年內房子都不能出租、供營業或執行業務使用，及有400萬元所得免稅額，一般實務上，會協助客戶進行稅務試算，哪樣的方式最節稅，實務上若屬於換屋族，掌握重購退稅原則，就能省下一大筆稅金。

租稅優惠報您知！自住房地重購適用房地合一稅退稅或扣抵之規定

租稅優惠報您知！自住房地重購適用房地合一稅退稅或扣抵之規定

 　　財政部北區國稅局表示，自105年1月1日起實施的房地合一稅，為減輕民眾換購自住房地租稅負擔，保障自住需求，明定重購自住房地之相關租稅優惠。

　　該局指出，依所得稅法第14條之8規定，出售自住房地所繳納之房地合一稅額，自完成移轉登記之日起算2年內，重購自住房地者，得於重購自住房地完成移轉登記之次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。若個人先購買自住房地後，自完成移轉登記之日起算2年內，出售其他自住房地者，於依規定申報房地合一稅時，亦得按重購價額占出售價額之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額的限額內減除之。易言之，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」，或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間在2年內且符合自住規定者，均可申請適用重購退稅或抵稅優惠，就已(應)繳納稅款範圍內，按重購價額占出售價額的比率計算應退還或扣抵稅額。

　　該局進一步說明，有關自住房地的認定，係以個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用，始符合適用要件。另若以配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。

　　該局舉例說明，甲君於106年1月買進A屋並設籍居住，107年8月以2,000萬元出售，並繳納房地合一稅60萬元；嗣又於108年10月以1,800萬元買進B屋並設籍居住，因甲君出售A屋與重購B屋期間在2年以內，且都設籍居住，如兩屋均無出租、供營業或執行業務使用，則甲君可申請適用房地合一稅重購退稅54萬元〔已繳納稅額60萬元×（重購價額1,800萬元÷出售價額2,000萬元）〕。

　　該局提醒，納稅義務人申請重購自住房地退還或扣抵房地合一稅，應多加留意法令的相關規定，若於重購後5年內改作出租、營業或執行業務使用等其他用途或再行移轉時，將會被追繳原退還或扣抵之稅額。民眾如仍有不明瞭之處，歡迎至該局網站(https：//www.ntbna.gov.tw)查詢相關法令或利用免費服務電話0800-000321洽詢，該局將竭誠提供詳細之諮詢服務。

新聞稿聯絡人:法務二科   徐審核員

聯絡電話：(03)3396789 轉1669

發布單位：財政部北區國稅局

發布日期：2021-06-16 

更新日期：2021-06-16