老屋改建要留意！三大爛尾樓陷阱，避免「都更到房子不見了」
文：林麗珊 康陳剛
天下雜誌
2023年07月20日
許多人懷抱著住新房的美夢，進行危老重建。沒想到景氣下滑、利率上漲，危老爛尾樓大增，地主和建商的糾紛浮出水面。都更怎麼變成陷阱？
危老重建最常見的方式是合建，理論上合建就是地主出地、建商出錢，建商需要負責大部份的工程費用，建物蓋完出售以後，依照地主和建商簽的合建契約來分配利潤、分成屋坪數。危老案件做不動產開發信託很常見，為了保障各方利益，防止有地主中途退出或建商隨意挪用資金，因此會委託給銀行或建經公司。
一般銀行不會使用這種罕見的強化擔保方式，因為有很多其他手段，如扣下建商的銀行帳戶存款等，「我們沒有銀行能做的抵押保證方式，所以得強化擔保，」中租發言人廖英智說，他強調這類不動產放款在中租的佔比很低。
除了信託受益權轉手，另一個爭議情況是把土地抵押出去。
自家土地被建商拿去抵押
老家在中和的地主童先生就在不知情的狀況下，在合建契約中簽了土地抵押的條款，把自己的土地抵押給中租幫建商借錢。
一開始他根本不懂有什麼差別，直到簽約以後，舊房子都拆了，等了3年卻遲遲沒有動工，他才驚覺原來有可能沒了房子，地還要被拿去法拍。
「契約是我爸媽簽的⋯⋯，老人家就有一個夢，想住新房子呀，」童先生無奈地說，本來父母都非常期待能把老家翻新，沒想到建商拖延、工程延宕數年，舊建商還金蟬脫殼，另外開了一間新公司，宣稱舊公司合約走不下去，想用新公司重新簽約繼續蓋下去。
本來若新屋建成，預售屋總價開出1300萬，但把土地賣給建商扣掉土地增值稅只拿回600萬，「我就是很想趕快結束這件事情，不要家庭失和，」童先生說，自己還算幸運的，土地沒有被拿去法拍，不然更加耗時費力。
注意三大陷阱，避免新房住不成還失去土地
其實，危老合案中能順利完成的建案仍佔大多數，成功的關鍵就是簽訂合理的契約、找到誠信的合作建商。如果家中也有老房子希望進行危老改建，該如何避開「危老陷阱」？
首先要注意的是「契約」。如果契約內容牽涉到土地所有權或受益權轉移，像是設定抵押或信託受益權轉讓等，都會讓屋主風險大增。
專門處理都更危老糾紛的律師蔡志揚解釋，如果屋主將土地設定抵押、讓建商取得融資，那雙方就不是單純的合建關係，因為這等同幫建商債務做擔保，如果建商沒錢、倒閉，地主得賣地幫建商還銀行錢。
這種條件下，通常屋主能提高建物建成分回的比例，譬如房屋蓋完後能分到較大坪數、較好的樓層等，但相對風險會更高，地主應該審慎評估。
此外，也有建商會刻意瞞騙容積獎勵條件，讓屋主未能取得符合市場行情的分回利益。
蔡志揚提醒，土地或容積獎勵等契約內容，動輒牽涉成百上千萬的房地價值，甚至是屋主打拚半生而來的積蓄，簽約時務必自行另找律師審閱合約、保障自身利益，否則省了小錢，最後卻可能賠了大錢。
再來是「融資方」，也就是建商進行土建融的資金來源，信用良好、財務健全的建商通常都能跟銀行借款，因此融資方的選擇就像是風險探測器，如果合建建商只能找到資融業者承作，就要小心建商在營運或資金面風險可能較高，也要小心合約中規定的權益分配和風險是否不成比例。
最難防範的，其實是建商刻意營造的「安心感」。
童先生事後回想，代書、律師、公證人等其實都是由建商找來，並不能保證契約內容一定沒有問題，「如果我們當初有自己找代書或律師看過契約，我相信事情就不會變成這樣，」他苦笑說。
