〈房產〉新竹三大重劃區房市交易 高鐵特定區房價漲幅逾2%較明顯

〈房產〉新竹三大重劃區房市交易 高鐵特定區房價漲幅逾2%較明顯
鉅亨網記者張欽發 台北2018/07/20 18:22

新竹關埔重劃區街道。(圖：台慶不動產提供)
新竹縣市擁有科學園區與相關高科技產業群落聚集發展，吸引許多科技人才就業，帶動區域房市需求。房仲業者統計新竹縣竹北市的「縣治重畫區二、三期」與「高鐵特定區」以及新竹市「關埔重劃區」交易情形，近 1 年高鐵特定區房價緩漲 2.5%，表現較突出。

台慶不動產根據交易量統計發現，新竹縣今年 1-5 月交易量達 4945 戶，比去年同期增加 35.6%，新竹市為 2852 戶，比去年同期小幅減少 3.3%。受惠新成屋交屋挹注，重劃區開發成為新竹都會區購屋的熱門區。

盤點新竹三大重劃區，包含新竹縣竹北市的「縣治重畫區二、三期」與「高鐵特定區」以及新竹市「關埔重劃區」，重劃區地段有優勢，大樓社區林立，房型多元，吸引首購或換屋客群前來看屋與買房。

根據實價登錄資料統計，新竹三大重劃區近 2 年前 5 月房價變化，今年 1-5 月平均成交價格與去年同期相比，「高鐵特定區」均價為每坪 23.6 萬元，小幅增加 2.5%，「關埔重劃區」均價每坪 24.7 萬元，小幅增加 1.6%，「縣治重畫區二、三期」均價每坪 21.1 萬元，較去年小幅減少 3.8%，房價整體趨勢呈現盤整的格局。

台慶不動產研究發展中心資深研究員高俊銘認為，實價揭露資料多年累積下，已成為區域房價重要的參考指標，有助縮小買賣雙方價格認知的差距，也讓房價趨穩不易大起大落。

而近 1 年房價走勢上揚的高鐵特定區，面積達 300 公頃，道路棋盤式規劃，區內有 20 多處公園，加上生物醫學園區，吸引高端產業人士居住需求，有巢氏房屋竹北高鐵福興加盟店店長黃奕表示，前兩三年區域推案較多，至去年上半年仍有建商餘屋出清的情況，今年上半年區域餘屋出清壓力已減緩，房市呈現回穩走勢。

黃奕分析，區域熱銷以屋齡 8 年內 3 房的住宅產品為主，總價約 1200-1500 萬元，換屋型住宅則是以四房，主建物約 38-42 坪型的受青睞，總價約 2000-2300 萬。黃奕說明，區域的首購買方年齡約 35-40 歲左右，換屋族群屋齡則是 40-45 歲居多。買方會考量建商品牌與口碑，尤其屋齡超過 10 年以上的中古屋，會特別在意，多會探查屋況結構等是否良善。

老中青幼通通照顧 蔡志環議員建請縣府也關照「身後事」

老中青幼通通照顧  蔡志環議員建請縣府也關照「身後事」

發布日期：108-05-16

縣議員蔡志環5月16日在第19屆縣議會第1次定期大會質詢中指出，竹北市人口不斷增加，人口結構及居住型態改變，過去在巷弄路邊辦告別式的做法已不適用，她建請用心打造世界大同目標、老中青幼通通照顧、許縣民美好未來的縣府團隊，也能照顧民眾「身後事」，在竹北規劃友善的告別式場所。

蔡議員表示，竹北市迄今沒有生命園區(禮廳及靈堂)， 為往生親人舉辦告別式，往往要遠到湖口鄉、竹東鎮或新竹市，非常不方便，就連民意代表跑場子，也要跨好幾個鄉鎮。

她質詢縣府在竹北地區是否有相關規劃?縣長楊文科以「大哉問!」回應，表示會請民政處研究規劃。

民政處長吳聲棋表示，依據殯葬管理條例第4條規定:「直轄市、縣（市）及鄉（鎮、市）主管機關，得分別設置下列公立殯葬設施：…二、縣主管機關：殯儀館、禮廳及靈堂、火化場。三、鄉（鎮、市）主管機關：公墓、骨灰（骸）存放設施。縣主管機關得視需要設置公墓及骨灰（骸）存放設施，鄉（鎮、市）主管機關得視需要設置殯儀館、禮廳及靈堂、火化場…」，先予敘明。

他說明竹北市現有六座公墓(第一、二、四、六、七、八公墓)的使用現況如下:

(1) 第一公墓坐落於「臺灣知識經濟旗艦園區特定區計畫案」範圍內，面積3.28公頃，規劃為體育場用地，該公墓尚未禁葬。

(2) 第二公墓坐落於「臺灣知識經濟旗艦園區特定區計畫案」範圍內，面積1.05公頃，業經竹北市公所於98年1月9日公告禁葬。

(3) 第四公墓為示範公墓，設置土葬區及納骨塔1座，面積1.25公頃，座落於「竹北（斗崙地區）（台科大附近地區）」都市計畫範圍內，規劃為公園用地（公23），經查該公墓土葬區自103年1月1日禁葬，納骨塔規劃2,012位納骨櫃位，櫃位目前業已用罄。

(4) 第六公墓位於1305地號(3.83公頃)及1431地號(2.43公頃)土地，其中1305地號已禁葬，規劃作為竹北市新建納骨塔停車場預定地，1431地號土葬區目前為使用中。

(5) 第七公墓面積約1.42公頃，位於中正西路1202巷直行約500公尺處，附近為農田、住家及工廠(約100公尺處)，墓區並非為完整且方正之基地，土葬區目前為使用中。

(6) 第八公墓面積約2.82公頃，位於肉品市場對面中正西路1818巷直行約300公尺左轉處，附近為農田、住家及工廠(約100公尺處)，土葬區目前為使用中。

吳處長表示，竹北市目前人口已逾18萬人，目前竹北市的之殯葬設施使用容量趨近飽和，但因屬嫌惡設施，不易尋找適宜地點興建。

經查竹北市第一、二、四公墓坐落於「台灣知識經濟旗鑑園區特定區計畫案」及竹北(斗崙地區)(台科大附近地區)」都市計畫範圍內並規畫為體育場及公園用地，查前開三處公墓位處都市計畫精華地段，指定作為殯葬設施使用，不符經濟效益。

第六公墓(1305地號)雖已禁葬，惟規劃為竹北市新建納骨塔停車場預定地，不適合設置禮廳及靈堂，第七及第八公墓土地權屬複雜且夾雜私人土地，土地取得不易，且第六、七及第八公墓地處竹北市郊區，辦理告別式之交通不具便利性。

吳處長表示，針對因竹北市民仍有土葬需求，第一、二、四公墓土地徵收後，將改葬第六、七及第八公墓，至於要規劃設置禮廳及靈堂事宜，需再深入評估。

吳處長指出，竹北市目前雖未設置禮廳及靈堂，但在溪北地區仍有其他殯葬園區(湖口鄉私立長生天生命紀念園區)可供居民辦理治喪事宜，且依殯葬管理條例第62條規定，喪家可申請使用道路搭棚辦理治喪事宜，因此目前溪北地區殯葬設施尚可滿足現況需求。

他說，未來若溪北地區殯儀館(禮廳及靈堂)及火化場如有評估出現不足時，縣府會在溪北地區選擇較適合設置地點，並就區位適宜性、殯葬設施之設置內容、土地及地上物取得成本、興建營運費用與民意接受度等進行可行性方案評估，來規劃設計生命紀念園區之設置。

蔡志環議員另外還就竹北地區跨學區就讀、楊縣長三支箭政策、台大校地後續回收的可能?青年事務中心做了哪些事…..等議題質詢，相關單位也一一予以回覆＃

房屋交易5年內漏水 賣方須負修繕責任

房屋交易5年內漏水 賣方須負修繕責任

2017/11/25 04:29

文/記者 葉思含

看屋時可掀開天花板的輕鋼架或通風口的蓋子，檢視鋼筋水泥是否有剝落的現象。

房屋漏水一直是台灣不動產買賣糾紛之中最常見的瑕疵類型，雖然漏水不算是重大瑕疵，但卻是多數買方購屋最避之唯恐不及的麻煩；然而，交屋以後才發現的房屋漏水究竟該由誰負責？專家表示，只要買方在交屋5年內發現漏水、並在6個月內通知賣方，都能主張民法上「物之瑕疵擔保責任」的主張，向賣方提出修繕請求。

台灣老舊房屋多，加上常有颱風雨季，漏水問題一直是購屋族最避之唯恐不及的麻煩。

由於交屋後的漏水責任難以釐清，房屋漏水爭議向來名列房地產交易糾紛前3名，以民法的規定來說，從交屋時起算，長達5年的時間，賣方對於買賣標的物必須負擔瑕疵擔保責任，期間內如果房屋有出現瑕疵，原則上賣方必須負責修繕，而買方必須在發現房屋漏水的6個月內舉證瑕疵並通知賣方，一旦逾期，恐怕將失去求償的權利。

賣方須負民法責任 保障有前提

LINE@「白法務的不動產法務園地」版主白宗益表示，雖然基於民法的規定，賣方就房屋滲漏水應該要負擔瑕疵擔保責任，但是，賣方必須為房屋的瑕疵負責還有一項重要的前提，即為滲漏水瑕疵必須在交屋以前就已經隱含在房屋內，而在交屋前未被買方知悉。至於滲漏水是否為交屋前就已經存在於房屋內部的瑕疵，其實是事實的爭議問題，一旦買、賣雙方有爭議，就必須透過訴訟來解決，法院也會囑託專家進行詳細的鑑定。

因此，在買賣實務上，常見買方在交屋之後的3、4年才發現房屋開始漏水，於是要求賣方必須要負責，然而賣方卻拒絕負起修繕的責任。白宗益表示，很多仲介為了避免還要處理交屋1年(或半年)後的房屋漏水，於是在買賣契約上約定，賣方只負擔1年(或半年)的漏水保固責任。這樣的約定並不違法，只是買方並須明確知悉，一旦交屋過後1年(或半年)，就無法再以房屋漏水向賣方提出任何主張，這形同是對買方權利主張的限制；而且，一旦買賣契約約定賣方不負擔「任何」瑕疵擔保責任時，那就代表買方以後對賣方都不能主張屋況的任何瑕疵。因此，買方在簽署相關合約書時，一定要詳細審閱契約條款，千萬不能全盤接收，以免喪失權利而自知。

點交前發現漏水 可要求修繕並重新估價

除了交屋後發現漏水瑕疵之外，住商機構法務協理吳光華表示，買屋前或房屋移轉過程中、尚未點交給買方前，若買方發現房屋有漏水問題，可要求賣方先將屋況修繕完畢，再和買方進行交易，或雙方請廠商進行估價，將修繕費用從買賣價金之中扣除，並在契約內註明已盡告知房屋瑕疵的義務。

由於漏水瑕疵的爭議層出不窮，持續困擾著買賣雙方，再加上經過裝潢的房屋更不容易看出屋況的問題，因此吳光華建議利用梅雨、颱風季節等多雨時節看屋，較容易找到房屋滲漏的缺失；看屋除檢查牆面有無壁癌、水漬、發泡及油漆脫落等情形外，不要忘記檢查陽台外側、廚房、廁所排水管，以及馬桶的排水暢通情形。另外，重視結構安全的買方，也可以掀開天花板的輕鋼架或通風口的蓋子檢視鋼筋水泥是否有剝落的現象，這些都是看屋必須注意的細節。

王子的進擊！ 豐邑少東打破二代魔咒

王子的進擊！ 豐邑少東打破二代魔咒
2017-08-17 12:14:16
聯合報 記者趙容萱╱即時報導

豐謙建設總經理劉瑞麟。記者趙容萱／攝影

31歲豐邑機構少東劉瑞麟大學畢業後即進入豐邑集團旗下公司上班，頂著少東光環反而成了魔咒，他愈挫愈勇，接下別人不想做的苦差事，以容積移轉程式幫集團省下近5千萬元，去年7月接手豐謙建設後，規劃全員行銷部，帶領員工拼業績，首件推案在台中市太平區大樓建案「時代菁英」開紅盤，表現亮眼。

豐邑機構旗下擁有豐邑建設、新竹喜來登飯店、豐謙建設等。劉瑞麟說，他第一份工作在集團的工地當助理，主管不敢丟工作給他，他整天無所事事，剛好新竹喜來登飯店開幕，他自動請纓當收入稽核，每天追帳到深夜，三個月後繳出漂亮成績單。

劉瑞麟指出，他立下戰功，順利轉調豐邑建設規劃部，以為從此一帆風順，但沒想到事與願違，又回到首份工作般無事可幹，直到某天聽到董事長抱怨土開部「容積移轉沒人幫忙計算」，心想既然土開部沒人想做，他在規劃部又找不到事情做，不如幫公司想想解決方案。

劉瑞麟花二周寫出一套容積移轉計算程式，轉任土開部專員，剛好遇到公司買地，他試算發現會賠錢，但因資歷淺，沒人肯相信，最後他列印計算過程，並請建築師、主管背書，公司急踩剎車，省了近5千萬元。

他認為，擺脫二代魔咒方法是自找舞台，接下別人不想做的苦差事，他也不斷推出創新專案、打破部門界限，帶領土開部行銷，土開發績好，房子也賣得嚇嚇叫。

劉瑞麟說，接任豐謙建設後，他帶領平均年齡35歲的員工，以「人生十大目標」激勵員工，並鼓勵員工多讀書，確立人生目標；他打破部門界限，設立招商部，推行全員行銷，財務部、客服部等都可以行銷，更了體貼客戶的需求。

遷葬找嘸地 等生命紀念園區

遷葬找嘸地 等生命紀念園區

10:11 2010/04/28 中國時報 羅浚濱、竹縣

竹縣竹北市東區剩下三座公墓，全部列入都市計畫區段徵收變更用途，必須辦理遷葬，但竹北市公所找不到地點遷葬，並對此「活人與死人爭地」現象，主張縣府未規畫興建「生命紀念園區」之前，暫時不辦理遷葬。

竹北市東區本來有四座公墓，縣政二路上的第三公墓已遷移，現址興建婦幼館，第一公墓在縣道一二○線旁，第二公墓在隘口，被畫入台灣知識旗艦園區，分將做為體育場和產業專區用地。在福興路上的第四公墓有納骨塔，納入台科大都計區設更做為公園用地。

縣府地政處希望竹北市公所將都計區內的三座公墓辦理遷葬，但市公所民政課長林玉麟指出，目前找不到遷葬的地點。

林玉麟說，在天德堂下方市有地規畫興建的納骨塔，曾遭民眾抗議，設計標也流標二次，由於天德堂步道已成為觀光休閒區，市長楊進賜對是否還要做納骨塔，表示要再深入評估。

林玉麟並說，竹北市東區以客家住民為主，民眾對往生者採土葬和火葬者各半，還是需要公墓讓往生者有尊嚴的下葬，這三處公墓在沒有適合遷葬地點下，楊市長的態度是不會配合辦理遷葬。

前縣長鄭永金曾計畫在台知園區規畫生命紀念園區，後沒下文，市公所希望縣府找合適地點規畫，以便該三座公墓辦理遷葬。縣府民政處長黎原胡表示，已評估幾個地點規畫生命紀念園區。