房地合一2.0修正重點-土地漲價總數額及出售費用推計之認定(稅會國考篇)

房地合一2.0修正重點-土地漲價總數額及出售費用推計之認定(稅會國考篇)

施敏(張曉芬)

發佈時間：20210428

【重點提示】

1.計算方式：個人或營利事業計算房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為「房屋土地交易所得額」，再減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。2.費用認定：個人或營利事業未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以30萬元為限。3.持有期間：持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為45%。※參見所得稅法第14條之4及第24條之5規定。

【釋例】
甲君出售房地產一筆(符合土地增值稅自用住宅用地規定)，持有期間1.5年，實際出售價格為1200萬元，取得成本為800萬元，甲君未提示舉證出售相關費用。出售土地時之申報移轉現值及公告土地現值分別為300萬元及100萬元，前次移轉現值為90萬元，物價指數為101%，若無土地改良等相關費用。試作：
分別依據《房地合一1.0》及《房地合一2.0》規定計算下列稅額(一)土地增值稅。(二)出售房地產之應納所得稅額。

【求解】

項目	《房地合一 1.0》	《房地合一 2.0》
認列土地 漲價總數額	300萬-90萬*101%=209.1萬	100萬-90萬*101%=9.1萬
土地增值稅	209.1萬*10%=20.91萬元 (一)	9.1萬*10%=0.91萬元 (一)
出售相關費用 之推計	1200萬*5%=60萬元	1200萬*3%=36萬元 上限為30萬元
房地交易 課稅所得額	1200萬-800萬-60萬-209.1萬 =130.9萬	1200萬-800萬-30萬-9.1萬-(20.91萬-0.91萬) =340.9萬
房地合一 稅額	130.9萬*35%=45.815萬元 (二)	340.9萬*45%=153.405萬元 (二)
總稅負 (一) + (二)	20.91萬 + 45.815萬 =66.725萬元	20.91萬元 + 153.405萬元 =174.315萬元

《房地合一1.0》與《房地合一2.0》實施前後，土地增值稅及所得稅之稅負總額差異數：174.315萬-66.725萬=107.59萬元。

夫妻買房權利歸屬 預告登記能保障

夫妻買房權利歸屬　預告登記能保障

2021年04月08日

年輕夫妻共同出資買房，房子要登記誰名下是許多人煩惱的問題，若是已考量一生一次的土增稅優惠稅率，決定登記在一人名下，但沒被登記為所有權人的另一方，該如何保障自己的權益？專家表示，最常見的方法是「預告登記」，可限制所有權人變賣房屋或設定貸款，保障彼此財產權益。

根據民法指出，「法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。」因此購買房屋登記在其中一方，日後若感情生變，扣除掉債務，夫妻兩人都可分回賣房的金錢。但房子登記名下的那一方，仍擁有房子處分的主導權，可以自由變賣或設定抵押權，為了避免不必要的債務風險，沒有被登記為所有權人的那一方，可以「預告登記」來保障自己的權利。

所謂的預告登記，指得是在夫妻倆購屋之後，可向地政事務所申請「限制登記名義人處分其土地建物權利之登記」，可限制所有權人房屋移轉或設定抵押權，當所有權人有意變賣房屋或向銀行貸款，需經過預告登記的請求權人同意。

信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德表示，「預告登記」雖然較少購屋人知道，但確實多了一層保障，只要事前跟另一半溝通好，培養互信關係，不失為一個保障權利方法。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡進一步補充，去地政事務所「申請」預告登記時，請求權人需檢具土地登記申請書、登記清冊、身分證明文件及登記名義人同意書、權利書狀。

再來也可做「借名登記」，借名登記的定義是當事人約定一方將自己財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，郎美囡表示，最常用於父母將不動產借用子女名義登記或是夫妻間的借名登記，為了保障財產安全，可簽訂「不動產借名登記契約」載明出資比例，雖然房屋登記所有權人仍可自由變賣，但另一方可依此契約提告求償。