房地合一2.0修正重點-土地漲價總數額及出售費用推計之認定(稅會國考篇)

房地合一2.0修正重點-土地漲價總數額及出售費用推計之認定(稅會國考篇)

施敏(張曉芬)

發佈時間：20210428

【重點提示】

1.計算方式：個人或營利事業計算房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為「房屋土地交易所得額」，再減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。2.費用認定：個人或營利事業未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以30萬元為限。3.持有期間：持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為45%。※參見所得稅法第14條之4及第24條之5規定。

【釋例】
甲君出售房地產一筆(符合土地增值稅自用住宅用地規定)，持有期間1.5年，實際出售價格為1200萬元，取得成本為800萬元，甲君未提示舉證出售相關費用。出售土地時之申報移轉現值及公告土地現值分別為300萬元及100萬元，前次移轉現值為90萬元，物價指數為101%，若無土地改良等相關費用。試作：
分別依據《房地合一1.0》及《房地合一2.0》規定計算下列稅額(一)土地增值稅。(二)出售房地產之應納所得稅額。

【求解】

項目	《房地合一 1.0》	《房地合一 2.0》
認列土地 漲價總數額	300萬-90萬*101%=209.1萬	100萬-90萬*101%=9.1萬
土地增值稅	209.1萬*10%=20.91萬元 (一)	9.1萬*10%=0.91萬元 (一)
出售相關費用 之推計	1200萬*5%=60萬元	1200萬*3%=36萬元 上限為30萬元
房地交易 課稅所得額	1200萬-800萬-60萬-209.1萬 =130.9萬	1200萬-800萬-30萬-9.1萬-(20.91萬-0.91萬) =340.9萬
房地合一 稅額	130.9萬*35%=45.815萬元 (二)	340.9萬*45%=153.405萬元 (二)
總稅負 (一) + (二)	20.91萬 + 45.815萬 =66.725萬元	20.91萬元 + 153.405萬元 =174.315萬元

《房地合一1.0》與《房地合一2.0》實施前後，土地增值稅及所得稅之稅負總額差異數：174.315萬-66.725萬=107.59萬元。