炒房又假藉非自願離職逃漏房地合一稅 國稅局靠這招揪出

炒房又假藉非自願離職逃漏房地合一稅 國稅局靠這招揪出

吳馥馨

2023年11月11日 週六 上午7:00

個人出售持有期間5年以下的房地，最高稅率為45%；若符合財政部公告的「非自願性」離職因素等要件，可適用20%優惠稅率計算應該稅額。但台北國稅局靠這招，揪出「假離職、真炒房，又規避高稅負」，替國庫追回稅款。

甲君在2022年5月購入桃園市一棟房屋，但很快就在同年的8月出售、9月辦理個人房屋土地交易所得稅申報；雖然持有期間只4個月，但逕自按非自願性因素，以稅率20%計算房地合一稅，並繳納應納稅額新台幣20萬元。

是否有自住事實 國稅局靠這些跡象判斷

但國稅局調查發現，甲君在2009年就購入台北市南港區的房產，並將其戶籍遷入後不曾遷出。而甲君持有桃園房地期間，也未辦理完成戶籍登記，沒有實際居住事實。

另此，甲君戶籍地南港區的房地，距離他工作地點新北市汐止區僅約3公里；對照桃園該處房地距離甲君工作地點約52公里、車程1.5小時，依一般社會經驗，很難認為甲君是因為工作關係才購買桃園市的房產。

至於在判斷是否有居住事實，國稅局也覺得不合常理，一則持有期間只有4個月，一般民眾若搬家時，光是整理打包，就不大可能在4個月內搬入、又再搬出。再者也可以查通訊地址，或有否繳交管理費，就可判斷有否「居住之事實」。

因此，國稅局認定，甲君出售桃園市房地，並不符合「非自願性離職」的因素，應該持有期間在2年之內，以適用稅率45%，核定應納稅額約45萬元。

甲君不服申請復查，並主張是因公司結束營業離職，以致無法繳交貸款而出售，應適用20%稅率課稅。

但國稅局以甲君出售持有期間在5年以下之桃園市房地，不符合財政部公告個人或其配偶於「工作地點」購買房屋、土地「辦竣戶籍登記並居住」的規範要件，復查決定駁回。

台北國稅局呼籲，民眾交易屬房地合一稅課稅範圍的房地，如屬非自願離職原因出售房地，應留意是否符合財政部公告之規範要件，始可適用20%較低之優惠稅率計算應納稅額，否則將遭補徵稅額。

非自願離職要件有七項

為強化抑制短期炒作的政策目的，房地合一2.0自2021年7月1日起正式上路，針對個人出售房地持有期間在2年以內、超過2年未逾5年之「短期交易」分別以稅率45%、35%課稅，但個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素等緊急情勢，需要出售持有期間在5年以下之房屋、土地，可適用20%之優惠稅率，

符合調職、非自願離職或其他非自願因素出售持有期間在5年以下房屋、土地之情形，分別為：

一、個人或其配偶於工作地點購買房地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，但因調職或非自願離職因素，而出售該房地者。

二、個人依民法規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。

三、個人因無力清償債務，包括欠稅，致房地遭強制執行而移轉所有權者。

四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，出售房地負擔醫藥費者。

五、個人取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房地者。

六、房地共有人依土地法規定未經其同意而交易該共有房地，致交易其應有部分者。

七、個人繼承取得房地時，併同繼承被繼承人所遺以該房地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房地者。

獨／竹北14層建案發生工安意外 工人8樓墜落死亡

獨／竹北14層建案發生工安意外 工人8樓墜落死亡

2023-09-21 11:33

聯合報／ 記者黃羿馨／新竹即時報導

新竹縣竹北市成功六街一處工地，今天上午9時許發生工安意外。一名工人在8樓施作工程時，竟意外失足從24公尺高空墜下，當場掉至1樓地面，附近同事聽聞巨響，立即上前查看，並撥打119報案，不過等救護人員到場時，該名工人已明顯死亡，現場交由警方釐清中，詳細意外原因仍待釐清。

新竹縣消防局今天上午9點34分接獲通報，指出成功六街一處工地有墜樓意外發生，但警消人員到場時，該名工人已無生命跡象。

據現場同事指出，該名工人疑似從8樓失足重摔至1樓地面，該工地正進行14層店鋪集合住宅工程，至於詳細死亡原因，仍待警檢釐清中。

房東收回房屋「不租全家改租7-11」 因1失誤要賠100萬

房東收回房屋「不租全家改租7-11」　因1失誤要賠100萬

圖文／鏡週刊

桃園市吳姓、李姓屋主先前將房屋承租給全家便利商店，但租約到期時稱房屋為自用，事後卻另將房屋租給同業統一超商開7-11，全家認為經營權受損，向2名屋主求償。台北地院審結，判屋主須賠償全家100萬元。可上訴。

全家便利商店主張，2010年間與吳姓、李姓屋主簽約，租下桃園市一處房屋作為超商經營使用，租約到2020年，租約中明定若房東要收回房屋自用，須在6個月前通知，若收回房屋非自用，全家享有第一優先承租權，此外倘若屋主違約，全家將不負租賃期滿1年延遲返還房屋的責任。

全家說，吳及李在2020年間稱租期將屆，要收回房屋不續租，但收回房屋後卻改租給同業統一超商供其經營7-11，屋主行為已違約，導致全家受損，故依法請求無法繼續經營的損失100萬元。

台北地院審理時，吳及李辯稱，起初收回房屋是為了自行加盟7-11，後來審視發現無暇自營，才出租給統一超商，且全家是自願返還房屋，簽下終止租賃契約書，拋棄優先承租權，認為並無理由要他們賠償。

但法官認為，吳及李收回房屋非自用為事實，租約中也明定全家有第一優先承租權，且吳及李決定出租給統一超商時，並未通知全家，確實侵害全家承租權，經計算後認為全家求償金額合理，全數判准。可上訴。

老屋改建要留意！三大爛尾樓陷阱，避免「都更到房子不見了」

老屋改建要留意！三大爛尾樓陷阱，避免「都更到房子不見了」

文：林麗珊 康陳剛

天下雜誌

2023年07月20日

許多人懷抱著住新房的美夢，進行危老重建。沒想到景氣下滑、利率上漲，危老爛尾樓大增，地主和建商的糾紛浮出水面。都更怎麼變成陷阱？

危老重建最常見的方式是合建，理論上合建就是地主出地、建商出錢，建商需要負責大部份的工程費用，建物蓋完出售以後，依照地主和建商簽的合建契約來分配利潤、分成屋坪數。危老案件做不動產開發信託很常見，為了保障各方利益，防止有地主中途退出或建商隨意挪用資金，因此會委託給銀行或建經公司。

一般銀行不會使用這種罕見的強化擔保方式，因為有很多其他手段，如扣下建商的銀行帳戶存款等，「我們沒有銀行能做的抵押保證方式，所以得強化擔保，」中租發言人廖英智說，他強調這類不動產放款在中租的佔比很低。

除了信託受益權轉手，另一個爭議情況是把土地抵押出去。

自家土地被建商拿去抵押

老家在中和的地主童先生就在不知情的狀況下，在合建契約中簽了土地抵押的條款，把自己的土地抵押給中租幫建商借錢。

一開始他根本不懂有什麼差別，直到簽約以後，舊房子都拆了，等了3年卻遲遲沒有動工，他才驚覺原來有可能沒了房子，地還要被拿去法拍。

「契約是我爸媽簽的⋯⋯，老人家就有一個夢，想住新房子呀，」童先生無奈地說，本來父母都非常期待能把老家翻新，沒想到建商拖延、工程延宕數年，舊建商還金蟬脫殼，另外開了一間新公司，宣稱舊公司合約走不下去，想用新公司重新簽約繼續蓋下去。

本來若新屋建成，預售屋總價開出1300萬，但把土地賣給建商扣掉土地增值稅只拿回600萬，「我就是很想趕快結束這件事情，不要家庭失和，」童先生說，自己還算幸運的，土地沒有被拿去法拍，不然更加耗時費力。

注意三大陷阱，避免新房住不成還失去土地

其實，危老合案中能順利完成的建案仍佔大多數，成功的關鍵就是簽訂合理的契約、找到誠信的合作建商。如果家中也有老房子希望進行危老改建，該如何避開「危老陷阱」？

首先要注意的是「契約」。如果契約內容牽涉到土地所有權或受益權轉移，像是設定抵押或信託受益權轉讓等，都會讓屋主風險大增。

專門處理都更危老糾紛的律師蔡志揚解釋，如果屋主將土地設定抵押、讓建商取得融資，那雙方就不是單純的合建關係，因為這等同幫建商債務做擔保，如果建商沒錢、倒閉，地主得賣地幫建商還銀行錢。

這種條件下，通常屋主能提高建物建成分回的比例，譬如房屋蓋完後能分到較大坪數、較好的樓層等，但相對風險會更高，地主應該審慎評估。

此外，也有建商會刻意瞞騙容積獎勵條件，讓屋主未能取得符合市場行情的分回利益。

蔡志揚提醒，土地或容積獎勵等契約內容，動輒牽涉成百上千萬的房地價值，甚至是屋主打拚半生而來的積蓄，簽約時務必自行另找律師審閱合約、保障自身利益，否則省了小錢，最後卻可能賠了大錢。

再來是「融資方」，也就是建商進行土建融的資金來源，信用良好、財務健全的建商通常都能跟銀行借款，因此融資方的選擇就像是風險探測器，如果合建建商只能找到資融業者承作，就要小心建商在營運或資金面風險可能較高，也要小心合約中規定的權益分配和風險是否不成比例。

最難防範的，其實是建商刻意營造的「安心感」。

童先生事後回想，代書、律師、公證人等其實都是由建商找來，並不能保證契約內容一定沒有問題，「如果我們當初有自己找代書或律師看過契約，我相信事情就不會變成這樣，」他苦笑說。

換屋族限貸令 央行擬鬆綁

換屋族限貸令 央行擬鬆綁

2023-07-08 05:30 聯合報／ 記者

朱漢崙／台北報導

知情人士透露，中央銀行願意以讓借款人簽署一年或一年半內賣屋的切結書為前提，鬆綁對於在房市管制限制區內換屋族的「限貸令」貸款成數，亦即倘若借款人和銀行簽署願意在一年內賣舊屋的切結書，借款將不再僅限七成，換屋人可貸到八成或最高八成五的成數。

近期央行陸續找銀行業者蒐集意見，針對配套方案，央行回應，目前仍在研議，有具體內容將對外公布。

央行六月十六日理監事會議後宣布最新打房措施，包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等六都，以及新竹縣市的第二戶房貸戶，最高成數降為七成，直接衝擊換屋族，除非「先賣後買」，否則買新屋最高成數最高只能七成，換屋族面臨交屋貸款金額不足衝擊，央行總裁楊金龍終於周四鬆口，表示會檢討新制度並提出因應措施。

據指出，央行近幾日來已連續分批找多家銀行，並以公股行庫為主前來央行，討論換屋族因房市新管制措施導致交屋時貸款金額不足的衝擊如何因應，經過近一個星期馬拉松式分批徵詢銀行的意見，終於決定聚焦在透過簽署「切結書」，讓換屋人在賣屋時，有一年或一年半的緩衝空間，而在賣屋的建商、房仲交屋時，也能因已向銀行簽署切結書，不致再產生交屋時貸款金額不足的問題，央行最快可望下周宣布這些鬆綁新措施。

至於先前部分銀行所提出的意見，例如央行新管制措施實施前的預售屋簽約可得到豁免，或是在換屋者尚未賣屋前，先由銀行給一筆過渡周轉金來彌補成數不足問題，目前可能不被採行。

知情人士指出，央行先前之所以採取新管制措施，就是因為不動產放款占總放款比重不斷上升之外，也發現第二間房的房貸業務量不斷上升，因此才決定再拿二房開刀，希望房價降溫。

在這種情況下，央行雖願意給予換屋族緩衝：「但『先買後賣』仍然是大原則，不能違背！」央行的政策就是不希望購屋者透過房貸，取得一戶以上的房屋。

若銀行給予周轉金讓貸款戶先交屋，又會回過頭來違反央行要求「周轉金不能用作購屋用途」禁令，所以最後唯一可行之法，是用切結書切結一年之內賣屋方式來處理。

但既然有切結書，倘若違約也會有違約金，以及其他違約條款。據知情人士指出，倘若簽下切結書的貸款戶，未能如期賣屋，不但會有違約金，甚至會直接被銀行要求提前償還一成的貸款，把成數再降回七成。

貸款千萬 一年多繳4.4萬 房貸族心淌血

貸款千萬 一年多繳4.4萬 房貸族心淌血

吳靜君／台北報導

2023年3月24日 週五 上午4:10

中央銀行23日召開第一季理監事會議，會後央行總裁楊金龍在記者會中表示決議再升息半碼。（季志翔攝）

央行昨日宣布升息半碼（0.125個百分點），為去年3月來第5度升息，累計升息達3碼。據央行統計，五大銀行2月新承作房貸平均利率1.98％，房地產業者表示，若足額反映，新承作房貸平均利率將達2.1％，此為14年來，房貸利率重回2％以上。

信義房屋以貸款1000萬元、30年本息攤試算，5度升息前房貸利率地板價為1.31％，每月房貸金額3萬3608元，5度升息後，房貸利率地板價升至2.06％，每月貸款金額增加到3萬7263元，等於每月房貸增加3655元，一年要多出約4.4萬元房貸支出，幾乎吃掉了一個上班族一個月薪水。

信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示，房貸利率重回2％的年代，將會帶來3大趨勢與改變：首先資金由寬鬆轉向緊縮，開發商壓力增加；其次，房貸族面臨通膨、房貸支出增加，生活壓力隨之攀升；對比同樣月付房貸額，可以貸到的房貸總額減少，也導致購屋能力與負擔能力下降。房產業者也普遍認為房市難逃量縮格局。

以青安貸款一段式機動利率來看，儘管財政部去年3月開始實施青年安心成家貸款利率減半碼優惠，並延長該項措施到2024年底，但一段式機動利率仍來到2.025％；相較於原先的1.9％，利率也突破2％。

公股銀行今日將公布存款新牌告利率，至於房貸利率調整，公股銀行調整時間有分月調和季調，房貸利率地板價將從1.935％提高到2％。以季調來看，台企銀最先調整，預計3月底就會反映；一銀、華銀、彰銀則約在4月中旬陸續反映利率調整。以此來看，央行升息半碼之後，市面上恐難找到低於2％的房貸商品了。

永慶房屋表示，全球經濟趨緩、兩岸關係緊張以及物價高漲，房貸利率突破2％的心理關卡，薪資卻無明顯增加，民眾不論在生活、購屋負擔能力受限，購屋態度將轉趨審慎、保守，預期房價有下修空間。

躲避房地合一重稅砲火 「兩年重購退稅」超神！他賺670萬：只繳23萬

躲避房地合一重稅砲火　「兩年重購退稅」超神！他賺670萬：只繳23萬

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

2022-03-14 18:01

即便房地合一2.0在去年7月施行，調高短期持有交易稅率，但善用「自用住宅重購退稅」稅賦優惠規定，卻能大抵稅金，這條「人道走廊」可謂讓自住者撤離，躲避重稅砲火。就有案例獲利670萬元，原本得繳房地合一稅234.5萬元，節稅下來，僅需繳23.45萬元，節省90%稅金，等於稅金打了一折。招租 催租 修繕免費幫你解決

一個案例是，甲君在民國106年11月以總價500萬元購入A屋，並且設籍居住。後來，甲君在110年7月以1200萬出售A屋，因僅持有3年8個月，所以得課徵房地合一35%稅率的重稅，應納稅額為234.5萬元。

由於房地合一稅額234.5萬元，佔出售金額1200萬元的20%，實在不低，讓甲君憂愁稅金大出血。稅務達人林嘉焜指出，此時，甲君就要趕快創造符合「自用住宅重購退稅」的條件。

原本案例甲君得繳234.5萬元的房地合一稅。圖／林嘉焜提供

房地合一重購退稅。圖／林嘉焜提供

剛好，甲君在110年2月以1080萬元買進B屋，且甲君配偶有設籍在B屋。出售A屋與重購B屋期間在兩年內，且配偶設籍居住，兩屋均無出租、供營業或執行業務使用，就已經符合「自用住宅重購退稅」的條件。

林嘉焜表示，只要符合「自用住宅重購退稅」的條件，甲君原本須繳納的房地合一稅234.5萬元，可以申請抵繳211.05萬元，僅需繳納23.45萬元，節省90%的稅金，等於把稅金打一折了！

透過創造符合「自用住宅重購退稅」的條件，就可節稅。圖／林嘉焜提供

房地合一重購退稅。圖／林嘉焜提供

林嘉焜提醒，要享受這麼好的節稅優惠，要遵守以下規定。第一、有關「自住房地」的認定，係以個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用，始符合適用要件。另若以配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，也得適用。

善用自住重購退稅之後，甲君僅需繳23.45萬元的房地合一稅。圖／林嘉焜提供

房地合一重購退稅。圖／林嘉焜提供

第二、 個人適用重購退稅後，如5年內改作其他用途或再行移轉，應追繳原扣抵或退還稅額。第三、重購退稅分成兩種，105年以前購買的房地產，適用舊制；反之，適用新制。

他補充，所謂「舊制」，是依據《所得稅法第17條之2》為納稅義務人出售並重購自用住宅房屋者，其重購價額超過原出售價額者，其所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，得申請自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

「新制」也就是房地合一稅，依據《所得稅法第14條之8》，個人出售並重購自住房屋、土地者，得申請按重購價額占出售價額之比例，退還其依所得稅法第14條之5規定繳納之稅額。

沒搞清「簽約日」vs.「登記日」 房地合一稅恐「雙輸」

沒搞清「簽約日」vs.「登記日」　房地合一稅恐「雙輸」

2022-01-15 09:14

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

許多民眾搞不清不動產交易的「簽約日」、「立約日」或「登記完成日期」，建議最好搞懂，才不會錯失買賣時機。資深地政士表示，房地合一稅2.0的高稅率由2年延長到5年，若是預售屋取得，工程期3年再加上成屋後的5年，總共要等8年才能將45％、35%的房地合一稅，降至20%，所以在關鍵的時間點上要特別小心謹慎，避免白白等待。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，一般不動產買賣從「簽約日」到「點交日」，約需30至45天登記完成。過往奢侈稅（已落日）時期，課稅是以「簽約日」為主，所以課徵與否在簽約時便可確定，不必等登記完成即生效，少數人為了規避高額稅賦，便以預約買賣、先租後售或是假贈與、真買賣的方式規避，亂像叢生。

房地合一稅則不再以簽約日期為準，改採以「登記日」為準。鄭文在指出，也就是何時完成簽約不重要，登記才是稅率差別的分水嶺，曾有案例是，不動產取得時間快滿5年，房地合一稅率將由35％轉為20％，因為苦等了4年又10個月，當準買方出現時，又擔心還差2個月，不敢和買方簽訂不動產買賣契約書。

鄭文在說明，不動產的買賣，有幾個關鍵時間點一定要特別留意：

第一、簽約日：是指買賣雙方私契，簽約買賣契約的日期。

第二、立約日：是指買賣雙方公契，所填的買賣契約日期。

第三、申稅日：指的是增值稅或是契稅所填的報稅日期。

第四、登記完成日期：是指地政事務所，完成買賣所有權移轉的日期。

第五、點交日：是指買賣雙方完成交屋或是交地的日期。

他說，上述案例雙方可以先簽訂買賣契約書，只要在買賣契約書裡約定登記日期就好，因為需要過戶作業時間30至45天，這樣既可以抓住準買方，還可以讓自已享受20％的房地合一稅，何樂而不為呢？

房東未報租賃所得房客慘遭罰？真相曝

房東未報租賃所得房客慘遭罰？真相曝

三立新聞網

2021年12月10日 週五 上午10:55·1 分鐘 (閱讀時間)

記者戴玉翔／台北報導

好委屈？高雄市有一間專門經營二手商品小店家，從107年中開始承租了一間店面，月付租金4萬元，全數繳給房東，沒想到，卻收到國稅局罰單，原因是「未依規定扣報繳」，讓負責人李先生忿忿不平，為何房東未申報租賃所得沒罰房東，房客反而遭到處罰？對此，財政部給出解答。

財政部高雄國稅局解釋，依據所得稅法規定，營利事業（房客）給付租金，應由扣繳義務人（營利事業負責人），依規定的扣繳率扣取稅款，並依限繳納。

財政部高雄國稅局表示，該商家負責人未履行扣繳義務，因此受到處罰。至於所得人（房東）漏未申報租賃所得且稅額達一定金額以上，也會被處以漏稅罰，不會只針對房客。

該局呼籲，營利事業承租房屋作為營業場所，於給付租金時，應依規定扣繳給付租金的10%（每次應扣繳稅額不超過2千元者，免予扣繳），於次月10日前向國庫繳納，並於隔年1月底前填發扣（免）繳憑單申報書向國稅局申報，以免受罰。

房價無極限 新竹人搶房子原因曝光

房價無極限 新竹人搶房子原因曝光

2021年12月10日 週五 上午2:12·3 分鐘 (閱讀時間)

【記者柯安聰台北報導】據住展雜誌統計，新竹縣市近年來銷售中建案數量在2019年第3季高達290個，但此後持續下降；今年以來，銷售中建案數量減少速度加快，至第3季只剩下183個。若與第2季相比，季減32個、季減幅約14.9%。若與去年同期相比，則年減99個、年減幅約35.1%。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年新竹房價暴漲，外部因素是受惠於美、中貿易戰的轉單效應，且我國電子科技業生產線幾乎未受疫情衝擊，產業鏈景氣欣欣向榮帶動購屋需求；內部因素則是供給偏低，尤其菁華區東區、竹北缺貨情況嚴峻，再加上部份建案低調銷售，消費者難買到新房子，成為房價暴漲的溫床。

「竹科客」首選的兩大購屋區域，分別是竹市東區「關埔重劃區」（光埔、關長重劃區），以及竹縣竹北「四大重劃區」（縣一、縣二、縣三、高鐵特定區）；這幾個菁華重劃區因環境質感佳、學區好，且往返竹科時間合宜，向來頗受「竹科客」青睞。但因開發趨於飽和，新增供給量相當有限。

統計資料顯示，截至11月底為止，東區線上銷售中建案數只剩15個，只有高峰期30個的一半。雖然東區線上還有15個建案正在銷售，但關埔重劃區內只有3個建案，其中2個建案僅剩店面可售；換言之，還有住宅可賣的建案僅有1個，因此開價飆到65萬元-70萬元／坪。

竹北「四大重劃區」為縣一、縣二、縣三與高鐵特定區，4個重劃區內建案數共有13個，創下近10幾年來新低，其中還有住宅戶別可售的建案只有10個。以大多數人購買的50坪以下房型建案來看，平均開價從46萬元/坪至68萬元/坪不等。有趣的是，去年第3季有建案平均開價跳空飆到40萬元/坪而被罵「瘋了」，但短短1年之內，過去的天價竟然變成地下室價。

在2017年，新竹縣市中的東區與竹北，兩地建案數占比高達約46%，大新竹有接近一半的建案都在這二個菁華區，當時「竹科客」選擇多多，而建案銷售競爭激烈，房價拉抬不易。隨後二大菁華區建案數占比不斷下滑，今年第3季占比已降至約22%，凸顯菁華區建案數量之少，多數建案都在外圍區域。

東區、竹北兩大菁華區新建案供不應求，房價同步上漲；其中，東區今年第3季新建案房價來到34.1萬元/坪，另竹北則漲至32.3萬元/坪，連袂創下歷史新高。而房價水位較高的關埔重劃區和竹北四大重劃區，新案成交價同步漲至45萬元/坪-60萬元/坪左右，與大新竹整體房價價差大幅擴大。

何世昌認為，由於東區、竹北建案數銳減造成房價大漲，且部份建案低調銷售，一般民眾沒門路買不到新房子，只能被迫追價，或者轉到外圍蛋白區購屋，於是買盤大量外溢至竹東、芎林、香山、新埔等地，帶動周邊區域房價大跳漲。新竹這波房價的極限高度，恐怕會由竹科工程師口袋的深度來決定。（自立電子報2021/12/9）

全台房價飆漲 建商老董為何花6千萬做不賺錢租屋生意？

全台房價飆漲 建商老董為何花6千萬做不賺錢租屋生意？

2021年12月7日 週二 上午9:05·6 分鐘 (閱讀時間)

文／康陳剛

近期房市火燙燙，預售屋只怕賣太低、不怕賣不完，各家建商都迎來獲利榮景。璞園、忠泰卻在此時做起租屋生意，在高房價的新時代，他們看到了哪些新商機？

「好了好了，可以開飯了！」一群幾個月前還互不相識的年輕男女，在公寓一樓的公共廚房吆喝著，端出香氣四溢的義大利燉飯準備共享午餐。開放式廚房直通長型木桌，周圍空間明亮、設備嶄新，搭配簡約現代的裝潢風格，很難辨認出這是一棟已有40年歷史的老公寓。

這裡是今年4月開張的共居住宅「玖樓璞園」，5層樓建物原本是國軍退役官兵宿舍，2018年底由專門經營共居宅的玖樓團隊向台北市政府承租，並找來建商璞園建築團隊合作，由璞園出資將近6000萬、耗時兩年全面翻修，包括結構補強、抓漏防水、加裝電梯等，讓老屋從外到內都有了新風貌。

「我知道這賺不到錢，」被問到獲利情況，璞園建築團隊董事長李忠恕笑笑回應，答案相當直率。因為疫情打亂招租計劃，目前玖樓璞園80間房間有四分之一仍空著，要在剩餘租期7年內回本有一定挑戰；玖樓璞園目前單月營收僅在百萬上下，分拆後收益更少，遠遠比不上璞園代銷事業每年至少300億的營業額。既然沒有賺頭，為什麼璞園還要做這門生意？

失控房價，逼出「買不如租」的未來

璞園跨行做起租屋，在營建業界確實是個異數。玖樓在向台北市政府投標時，便同步尋找建商投資人，「幾乎全台北市的建商都找過一輪，」玖樓共同創辦人潘信榮說，團隊至少找了20家建商，大多數已讀不回，有些建商深談後認為財務效益不高，最終只有璞園願意投資。

不賺錢仍要投入，是因為李忠恕心裡有一把算盤答答作響，估量的是璞園的「未來」。

「我認為未來居住模式會改變。人不一定要買房了，好比說汽車可以租賃，難道住家不能嗎？」他認為，隨著婚育和生活模式轉變，買房養老、有房傳家的觀念轉淡，買房未必是人人必經之路，這將推升租房管理需求，與玖樓合作正是璞園摸索因應之道的第一步。

除了觀念正在變化，失控的房價也正讓「買不如租」成為現實。「台灣房地產結構性全面上漲，當房價上漲，變成租比買划算，租賃市場就出現了，」李忠恕分析，工錢、材料都在漲價，台灣GDP顯著成長，房價幾乎是回不去了；何況，許多行業的薪資並沒有跟上房價漲幅，把更多人推進租屋市場。

此外，隨著疫情來襲，讓遠距上班機會增加，上班族一台筆電在手便能工作，租屋地點不必綁死在辦公室附近。璞園正評估未來全台各大城市成立租賃住宅，提供會員制的租房方案，形成新的房地產經營模式。

「這是在想20年後的事情，」他強調，雖然這類模式在短時間內不可行，但未來是有可能發生的，而其中的潛在客戶，就是現在住進玖樓璞園、願意接受共居租屋生活的這群年輕人。

看見痛點，豪宅建商也來了

同樣注意到租屋商機的建商，還有在台北敦北、台中七期推出總價上億指標豪宅的忠泰集團。

忠泰與企劃顧問公司Plan b等合伙人成立合資公司Alife，今年7月在台北士林推出旗下首間出租公寓「Alife FL」，59戶套房第一個月出租率就達到8成，11月還在武昌街拓展了第二個據點「Alife WCH」。

「忠泰想打造的是全方位生活風格的提供者，」忠泰集團副董事長李彥良說，集團旗下除了營建事業，還有餐廳、選品店、商場、文化事業等多元版圖，主要客群之一就是自家建案的住戶，現在搶進租屋市場，也是想以此吸引更廣泛的租屋客群。

除了瞄準需求面，忠泰也注意到不少建案的原地主在分得保留戶後，捨不得賣出資產，卻也不擅於招租營運，保留戶因而變成閒置空屋，形成租屋供給面的真空地帶。

一般而言，地主保留戶約佔整體建案戶數的3到4成，以忠泰今年約百億的推案量來說，就有價值30億的房屋有潛在招租需求。

李彥良希望，接下來能為這些地主提供管理顧問服務，由忠泰代為營運管理租屋，或是向地主租下這些保留戶成為二房東，一舉解決地主管理閒置資產的困擾。

接下來，忠泰還計劃在新北市或新竹縣的新建案中，預留一整棟住宅作為出租使用，預計明年就會開工、兩年後建成，屆時就能看到忠泰在租屋市場大展拳腳。

對於建商開始踏入租屋市場，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德觀察，租屋業的營收、利潤都低於不動產開發，業者初期應會是嘗試性質居多，與其他共生宅團隊合作則能營造品牌的人文形象，增加年輕目標客群的認同感。

鼓勵更多老舊建物活化

先前玖樓在台北萬華推出共居公寓「萬華玖樓」，因提前退出營運，在協助房客移交給業主時，一度遭到住戶指控「毀了我們的生活」。不過潘信榮強調，玖樓璞園是與北市府承租，掌握權更大，合約與規劃上也已更加嚴謹。

「業主本身要有耐性，我們當作是試驗性質，所以要讓它走完，」李忠恕說，如果玖樓璞園成功，就能鼓勵縣市政府釋出更多老舊建物，活化閒置空間並提供更多租屋，一舉兩得，「房地產不一定要死板板的，也可以有活化的想法！」